张江高科（600895）：高管增持带来股价的想像空间

要点： ●公司高管不断逆势增持股份，显示公司成长信心。
           ●上市公司 “ 服务集成” 战略已初显成效。一是房地产开发服务商；二是园区附加值集成服务商；三是高科技投资。
           ●大股东的鼎力支持将加速公司战略转型的确立。大股东为了支持上市公司的新战略，已经进行了两次大的资产注入行为，并将持续向公司注入优良资产，最终实现整体上市。
           ●公司持有多家上市公司股权，并每年拿出3-4个亿进行股权投资。
           ●租赁地产前景看优。在宏观调控背景下，未来优质租赁地产股机会将明显大于住宅类地产股，
           ●地产价值重估增值。新的会计准则会在很大程度上带来该行业上市公司的增值。

    张江高科技园位于上海市浦东新区中部，规划面积25 平方公里，经过上海市政府 “聚焦张江”的战略引导和15 年的建设，张江园区已形成集成电路、软件、生物医药三大支柱产业的聚集地，产业链条不断完善，研发能力持续增强。经过上海市政府 “聚焦张江”的战略引导和15 年的建设，张江在产业发展、研发创新、平台建设、文化培育等方面，都取得快速发展，已成为我国54 个国家级高新技术开发区中国际知名度较高的园区。集成电路、软件、生物医药三大支柱产业迅速崛起，产业链条不断延伸完善，研发能力持续增强。其中集成电路产业占据国内半壁江山、3G 芯片领先国内同行、生物医药研发更是成为国内最密集的研发高地。伴随创新资源、教育资源、高端人才资源的高度聚集，园区的创新能力显著提升，涌现了一大批具有国际、国内先进技术水平的创新型企业。反映园区综合创新能力的“张江指数”稳步提升，2006 年达131.3 点，比2004 年提高了31.3 点，比2005 年提高了12.8 点。
截止2006 年底，园区累计注册企业4862 家，其中累计批准外商投资企业1981家，吸引外商投资总额162.91 亿美元，完成固定资产投资达819.05 亿元。园区“十一五”的目标是建成世界知名的高科技园区，在全世界打响“张江牌”。

    一、公司高管不断增持凸显公司不断成长信心。

    上证所提供的最新资料显示，在张江高科放量跌停的2月27日，5名高管集体增持公司股份，近期，增持公司股份的高管多达9名，增持量达到了105400 股。数据显示，在大盘日跌幅创下10年最大的2月27日，张江高科也未能幸免，股价被大量抛盘砸至跌停。但出乎意料的是，当天，张江高科副总经理沈方、顾学励、董事会秘书周丽辉、总经理助理杨军、财务总监金雅珍等5人集中增持公司股份，增持量分别为13600股、13000股、11000股、10000股和10000股，加仓后5人的持股量分别增至45700股、40000股、105839股、30000股和30000股。上述5人中，沈方、顾学励、杨军、金雅珍从2006年上半年开始建仓，而周丽辉早在2005年就开始买入张江高科。除了2月27日，在此前后的2月16日（节前最后一个交易日）、2月 26日（节后第一个交易日）和2月28日，张江高科还有另外4名高管买入公司股份，分别为副董事长毛辰、副总经理须超、总经理陆怡皓和副总会计师卢缨，买入量分别为8500股、7000股、23200股和9100股，其中须超是首次买入，其余3名高管均是增持，增持后的持股量分别为31600股、 101975股和30045股。根据上证所提供的资料，截至2007年3月2日，张江高科共有12名公司高管从二级市场购入公司股份，购入量前3名的是董事长刘小龙（306000股）、董事会秘书周丽辉（105839股）和总经理陆怡皓（101975股），而且12名高管购入股票后从未抛出。

    如此数量众多的高管集中增持股份在中国的上市公司中实属不多，显示管理层对公司未来高度看好，也说明公司成长性强，后续题材将会不断得到挖掘。

    二、上市公司 “ 服务集成” 战略已初显成效。

    上市公司及张江集团在充分调研基础上， 已经根据园区发展成熟阶段推出了新的战略，具体可以总结为三个方面： 第一，房地产开发服务商，为园区的企业和相关人员提高高品质的办公和居住场所，但现阶段的房地产开发收益情况已经今非昔比，由于园区开发进入成熟阶段，上市公司不必顾忌招商压力，在租金和售价方面基本可以达到市场化，因此租金和售价水平相当可观。第二，园区附加值集成服务商，由于园区已经有四千多家高科技企业进驻，加上园区还有很大的扩张潜力，因此对这些公司提供高附加价值的服务既是必要，更是一个新的盈利增长点，公司目前已经开展了企业征信和咨询服务、外汇兑换、园区通讯服务集成、房产租售服务等业务。第三，高科技投资，同时为了更充分地分享园区成长的经济成果，上市公司可以利用自己对园区企业的了解和特有的关系，进行针对性的投资，而且随着公司经验的增加以及“二板”的壮大，预计高科技投资会为公司带来相对稳定的投资收益。

    三、大股东的鼎力支持将加速公司战略转型的确立。

    大股东为了支持上市公司的新战略，已经进行了两次大的资产注入行为，并将持续向公司注入优良资产，最终实现整体上市。股改实施后，从过去扁平化管理下属企业，到集团——基地及子公司——上市公司层层递进的金字塔结构。集团的两次资产注入，已经为公司未来三年高速发展储备了丰富的土地资源。2006 年3 月，上市公司收购集团控股子公司张江集电、八六三信息安全产业基地、银行卡产业园三家企业的经营性房产13.6 万平米，预计上述房产可以给公司每年贡献1.3 亿元左右的租金收入。2007 年2 月，上市公司再度向集团控股的张江集电公司单向增资，获得60％的股权成为第一大股东。截至2006 年9 月，张江集电公司拥有存量房产18.4 万平米、在建工程30.6 万平米以及土地储备110 万平米，其中该土地储备可建房产约200 万平米，最终将形成拥有约250 万平米房产规模的公司（其中上市公司权益面积150万平米）。按照目前张江园区招租价格及未来租赁趋势合理预测，预计到2010 年张江集电公司租金收入将达5 亿元。而随着张江集电公司储备地块上新建房产的陆续开发，该公司将成为上市公司未来长期、稳定的利润来源。我们认为，股改实施后，集团与上市公司发展目标更趋于良性互动。上市公司为集团建设发展张江园区提供融资平台，而集团为上市公司提供更多优质资产。因此，我们充分相信，张江高科未来将获得集团更多优良资产的注入，甚至整体上市。

    四、公司持有多家上市公司股权，并每年进行股权投资。

    依托园区信息优势进行高科技产业投资，是公司主业中的一大亮点。公司今年将重点整合股权投资，清理前期因参股吸引企业入驻等政策因素参与的盈利能力不强的投资。公司目前拥有11 亿元左右的长期股权投资，其中中芯国际股权账面价值4.27 亿元，该股今年一季度已经顺利扭亏为盈，如果未来两年能够实现盈利，则有望给张江带来较为丰厚的投资收益。此外，公司还持有在港上市的复旦张江和在美国纳斯达克上市的展讯通信股权。公司投资的嘉事堂药业已进入上市辅导期。未来公司将每年拿出3－4 个亿的资金，通过公司参股的张江汉世纪基金参与到以园区三大主导产业为主高成长项目中，选择在高科技企业IPO 之前1－2 年的高成长期介入，在公司上市股价得到合理反映后退出。此项业务运行成熟后，将给投资者带来更多意外的惊喜。

    五、租赁地产前景看优。

    在宏观调控背景下，未来优质租赁地产股机会将明显大于住宅类地产股。作为公司目前收入主要来源的房地产业务，公司目前的经营策略是每年拿出新开发物业的 20％出来销售，其余用于出租。公司过去5 年物业出租率保持在99.7 ％以上，收租率保持在95％以上。公司目前持有物业面积约70 万平米，物业类型以办公研发楼为主，辅以厂房、住宅、酒店、休闲中心，空间分布在园区的技术创新区、微电子港、国信安基地、生物医药基地、集电港基地、金融服务基地。关于公司在建和拟建的三个酒店项目，目前尚无建成出售或自营的具体计划。预计公司未来三年租赁业务可保持50％左右的复合增长率，到2010 年前实现持有物业面积200 万平米，出租收入占公司主营业务收入的70％。

    公司的创新业务服务主要是针对园区内企业提供的配套增值服务，该部分业务目前尚处于起步阶段。服务项目主要包括：在浦东机场设置的外汇汇兑业务、张江产业咨询业务、数讯信息公司提供的通讯服务，及房产租赁网提供的房屋信息服务。预计此类业务将随着园区的发展壮大而出现更多的商机。

    六、地产价值重估增值，新的会计准则会在很大程度上带来该行业上市公司的增值。

    公司目前在建物业的创新园北区和创业源北区近10 万平米的办公研发楼，以及创业源酒店，预计将在今年竣工，并为公司07 年贡献收益。公司拟建的创想园（研发楼）、张江高科苑（高层住宅）、休闲中心酒店及银行卡产业园酒店，预计将于08 年竣工，并为公司08、09 年贡献收益。公司未来的可持续发展将主要依赖于增资后控股60％的张江集电公司，该公司目前拥有18万平米优质存量房产、30万平米在建工程和110万平米土地储备。关于张江科学城（中区）的建设，上市公司暂时没有具体参与计划。

    七、盈利预测：

    预计公司07、08和09年的每股收益分别为0.36元、0.48元和0.59元。考虑到公司未来的高成长性和股权投资可能带来的超额收益，我们认为公司的合理价值在25元，首次给与“强力买入”的投资评级。